서울시를 위한 희년 정책
  글쓴이 : 박창수 날짜 : 21-02-03 13:50     조회 : 1045    
서울시장 선거를 앞두고 개혁적 시민사회단체들이 한국 사회에 개혁 의제를 확산시키고 달성하고자 느슨한 논의 기구를 만들었습니다. 그리고 그 가운데 토지정의위원회에서 제게 서울시장 후보의 토지·주거 정책 초안을 요청하셔서 지난 이틀 동안 제 나름대로 시간과 정성을 쏟아 연구하고 작성한 초안을 지난밤에 보내드렸습니다.

구약 희년법에 담긴 토지평등권 실현과 만인 주거권 보호의 원리, 그리고 그것을 계승한 헨리 조지의 토지가치공유제를 서울시의 여러 제약 조건 하에서 최대한 달성할 수 있는 방안을 모색했습니다.

대통령 선거라면 대통령에게 입법 권한이 있기 때문에 이미 마련해 놓은 좋은 입법안들이 여럿 있지만, 서울 시장과 같은 광역자치단체장들에게는 입법 권한이 없기 때문에, 입법이 아닌 다른 정책 수단을 마련하느라 애를 먹었습니다. 그러나 이번 기회에 서울시와 관련된 다양한 자료를 참조하면서 좋은 공부가 되었습니다.


서울시장 후보의 토지 및 주거 정책 초안



1. 정책 목표


  1) 토지 정책의 목표

■ 토지 가치 만인 향유
■ 공유지 보존 및 확대


  2) 주거 정책의 목표

■ 주택 가격 하향 안정화
■ 전월세 가격 하향 안정화


2. 정책 개요

■ 부동산 기본소득을 매년 1인당 100만원씩 지급
■ 해마다 공공 임대주택 10만호, 공공 자가주택 5만호씩 공급
■ 부동산공시가격조사지원센터 설립


3. 정책 상세


  1) 부동산 기본소득을 매년 1인당 100만원씩 지급

■ 인구가 증가하면 토지 가치도 상승하고 인구가 감소하면 토지 가치도 감소하는 사회법칙에서 잘 알 수 있는 것처럼, 서울에서 살아가는 개인 한 사람 한 사람은 서울시민이든 외국인 노동자이든 관계없이 모두 서울의 토지 가치를 만들어내고 올리는 데 똑같이 기여하는 존재이기 때문에, 토지를 비롯한 부동산에 대한 세금은 인구 1인당 기본소득 지급을 위한 합법칙적인 재원

■ 매년 서울시 예산 40조원 가운데 4분의 1인 10조원을 서울에 일정 기간 이상 거주해 온 서울시민과 외국인 노동자 1천만 명에게 해마다 1인당 100만원씩 부동산 기본 소득 지급(2인 가족은 200만원, 3인 가족은 300만원, 4인 가족은 400만원 등등)

■ 막대한 재정 낭비일 뿐만 아니라 빈부 격차를 악화시키는 각종 토건 사업들에 대해, 예컨대 총 소요 예산이 8조 5000여억 원에 달하는 서울시 경전철 건설처럼 기존의 마을버스를 활용한 대중교통 환승제도가 잘 정착해서 시행되고 있는 상황이기 때문에 불필요하고 막대한 재정 낭비일 뿐만 아니라, 역사 인근 지역의 부동산 가격을 폭등시키고 주택과 상가의 전월세 가격도 폭등시켜 부동산 소유자는 더 부하게 만들고 세입자 서민은 더 가난하게 만드는 토건 사업들에 대해, 더 이상 기획하거나 추진하지 않음으로써 재정 비축

■ 이처럼 막대한 재정 낭비를 초래하는 토건사업을 벌이지 않음으로써 비축되는 재정에 더해, 서울시의 <2021년도 예산서>에 따르면 서울시의 취득세 수입 예산인 5조 589억 원, 재산세 수입 예산인 3조 3946억 원 등 부동산 세입을 주요 재원으로 삼고, 기존의 지출 예산 가운데 불요불급한 사업들을 축소하거나 폐지하면, 매년 서울시의 예산에서 부동산 기본소득의 재원으로 10조원을 충분히 편성 가능

■ 이렇게 편성한 재정으로 부동산 기본소득을 지급함으로써, 토지 가치를 서울시에 거주하는 시민과 외국인 노동자 등 모든 사람이 향유


  2) 해마다 공공 임대주택 10만호, 공공 자가주택 5만호씩 공급

■ ‘매입 임대’가 아닌 ‘건설 임대’를 통해 양질의 소형 공공 임대주택 확대 공급
- 공공 임대주택을 공급하는 방식은 ‘매입 임대’와 ‘건설 임대’ 두 가지
- ‘매입 임대’란 공공이 양질의 소형 주택을 매입하여 임대하는 방식인데, 주택이 입지하고 있는 위치에 따라 매입비용이 차이 나겠지만, 이미 서울의 거의 모든 지역에서 주택 가격이 투기적으로 폭등해 왔다는 사실을 감안하면, 공공이 ‘매입 임대’ 방식으로 막대한 재정을 투입하여 이런 투기적 폭등 가격에 준하는 가격으로 주택을 매입하여 임대한다는 것은 결코 바람직하지 않은 재정 낭비에 해당
- 따라서 현실적으로 가능한 것은 ‘건설 임대’ 방식이므로, 이 ‘건설 임대’ 방식을 통해 양질의 소형 공공 임대주택을 확대 공급

■ 토지임대부·환매조건부 주택 등 중형 공공 자가주택 확대 공급
- 토지임대부 주택이란 공공이 토지를 매수하거나 수용하여 공유지로 삼은 다음 이 토지를 민간 건설사에 매각하지 않고 임대하여, 건설사가 그 임차 토지에 주택을 지으면, 토지는 제외하고 그 주택만을 분양하기 때문에 그 분양 가격은 낮아지게 되고, 그 대신 분양받은 사람은 해마다 토지임대료를 공공에 납부해야 하는 주택
- 토지임대부 주택에 환매조건을 부가할 수도 있고 부가하지 않을 수도 있는데, 혹시 발생할 수 있는 시세차익의 사유화를 방지하기 위해서는 그 분양받은 사람이 나중에 매각할 때 공공에 환매해야 한다는 조건을 덧붙이는 것이 바람직한 방식

■ 매년 공공 임대주택 10만호와 공공 자가주택 5만호씩 공급
- 지난 2020년 7월에 서울주택도시공사(SH)가 서울 항동 공공주택지구 4단지 아파트에 대해 공개한 『준공 건설원가 내역서』에 의하면, 공동주택 대지면적 13,927㎡에 대한 토목 공사비를 포함하여 지하 2층부터 지상 12~15층에 달하는 4개동에 대한 건설원가 총액은 38,755,088천원이고 총세대수는 297세대(그 중 분양은 190세대)이므로, 한 채 당 건설원가는 1억 3천여만 원
- 그런데 이는 경실련의 비판처럼 건설원가의 자료들인 설계내역서, 도급내역서, 하도급 내역서를 모두 서울주택도시공사가 갖고 있지 않다며 공개하지 않고 있기 때문에, 건설사의 입장이 반영되어 부풀려진 가격이라는 합리적인 의혹 제기 가능
- 한편 건설사의 입장이 반영되어 부풀려진 표준건축비가 2020년에 2백만 원/㎡이므로, 양질의 소형 공공 임대주택 한 채당 건설 공급 비용은 1억 원으로 충분
- 토지임대부 주택처럼 토지를 제외하고 주택만 분양하는 중형 공공 자가주택의 한 채당 공급 가격은, 그 가운데 건설비가 주택 분양을 통해 환수되므로 제외되고 토지비용만 남게 되는데, 이 토지비용은 공유지라면 ‘0원’이고 사유지라면 토지수용비용을 총세대수로 나눈 금액인데 이 토지수용비용은 초기에 한국주택금융공사 등을 통해 조달한 후 해마다 토지임대료 수입에 의해 상쇄해 가면 ‘0원’ 가능
- 서울시가 중앙정부와 협력하여 서울시 예산과 국가 예산에서 각각 5조원씩 매년 총 10조원을 투입하여, 해마다 양질의 소형 공공 임대주택을 10만호씩 공급하고, 토지임대부·환매조건부 주택 등 중형 공공 자가주택을 5만호씩 공급

■ 이에 필요한 서울시 예산 5조원은 공공기여금을 포함하고 지출 예산을 구조조정하면 가능
- 공공기여금이란 공공이 민간의 개발 사업에 대해 용도지역 변경을 통한 용적률 상향 등 도시계획 변경을 허용해주는 대신 개발이익의 일부를 현금으로 기부채납 받는 돈
- 현재 서울 전체의 공공기여금 가운데 80%가 강남 3구에서 발생하고 있는데, 예컨대 현대차그룹의 강남구 신사옥인 글로벌비지니스센터(GBC) 건설을 승인하면서 받게 된 공공기여금은 1조 7491억 원에 달함
- 개정 전의 국토의계획및이용에관한법률(국토계획법)에 의하면, 공공기여금을 서울시와 같은 광역자치단체에서는 사용하지 못하고 강남구와 같은 해당 자치구에서만 사용하도록 규정되어, 강남권과 다른 자치구 사이의 불평등을 더 악화
- 이 문제를 해결하기 위해 개정 국토계획법이 지난 2020년 12월에 국회 본회의를 통과하고 2021년 1월에 공포되어 6개월 후인 7월부터 시행하게 되는데, 모든 개발사업에 적용되는 것은 아니며, 대규모 유휴부지나 역세권 개발, 도시계획시설 복합화 등에만 적용
- 이 공공기여금 재정을 포함하고, 지출 예산의 구조조정을 통해 적극적으로 예산을 편성하면, 매년 5조원 편성 가능

■ 매년 공공 임대주택 10만호와 공공 자가주택 5만호씩 공급하면, 서울 시장 임기 4년 동안 공공 임대주택 40만호와 공공 자가주택 20만호 공급 및 착공 가능

■ 공공 임대주택과 공공 자가주택의 확대 공급을 통해, 공유지를 보존하고 확대해 나가면서, 주택의 전월세 가격이 하향 안정화할 수 있도록 유도 가능


  3) 부동산공시가격조사지원센터 설립

■ 부동산 세금의 과세표준이 되는 부동산 공시가격이 시세에 비해 2020년 기준 토지는 65.5%, 단독주택은 53.6%, 공동주택은 69.0% 수준에 불과할 만큼 낮은 현실(국토교통부, 「부동산 공시가격 현실화 계획」, 2020년 11월 3일)

■ 서울시 산하에 부동산공시가격조사지원센터를 설립함으로써, 낮은 부동산 공시가격이 시세에 최대한 가까이 접근하도록 지원

■ 이를 통해 부동산 세금이 강화되도록 하면, 부동산 기본소득의 재원을 증대시킬 수 있을 뿐만 아니라 부동산 투기를 근절할 수 있고 주택 가격을 하향 안정화시킬 수 있음


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